Služby

Aktuality

Evidence údajů o skutečných majitelích

Vážení klienti - členové statutárních orgánů,
v souladu s novelou zákona č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, si Vás dovolujeme upozornit na evidenci údajů o skutečných majitelích, která je informačním systémem veřejné správy, do kterého se zapisují zákonem vymezené údaje o skutečných majitelích. Evidování jsou skuteční majitelé právnických osob zapsaných do jednoho z veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a skuteční majitelé svěřeneckých fondů zapsaných do evidence svěřeneckých fondů. Evidence je vedena rejstříkovými soudy. Zápisy do evidence provádí buď příslušný rejstříkový soud nebo notář. Pro návrh na zápis do evidence je připraven formulář, který je možné vyplnit pouze elektronicky a povinnost provést zápi je určena k datu 1.1.2019. Tato povinnost platí i pro SVJ a BD.

Desatero rad v energetice

Deset základních rad, jak se bránit proti tzv. šmejdům v energetice, zveřejnil Energetický regulační úřad. Reaguje tím na zvyšující se počet případů, kdy obchodník nebo zprostředkovatel postupuje nepoctivým způsobem vůči spotřebiteli. A jak desatero rad vypadá?
1. Cesta za levnější elektřinou by měla vycházet z Vaší vlastní iniciativy, nikoliv z iniciativy obchodníků. Proto se nenechte do ničeho nutit.
2. Vždy se ujistěte, jestli jednáte přímo s dodavatelem, nebo se zprostředkovatelem. Pro každého totiž platí jiné právní předpisy. Hlavním rozdílem jsou lhůty pro odstoupení od uzavřených smluv.
3. Lidé zvonící na vaše dveře, kteří tvrdí, že jsou zaměstnanci ERÚ nebo ČOI a přišli s nabídkou prodeje energií, pravděpodobně lžou. Úřady energie neprodávají, nekontrolují faktury podomním způsobem apod. Obdobně je to i se zástupci distributorů. Ti sice kontrolují měřidla, ale energii neprodávají. Pokud podomní prodejce tvrdí, že přichází od vašeho současného dodavatele, ať to dokáže. Nekorektní prodejci se za velké dodavatele často vydávají nejen osobně, ale i po telefonu.
4. V případě, že je v místě vašeho bydliště podomní prodej omezen vyhláškou a podomní prodejce tento zákaz porušil, neváhejte kontaktovat (městskou) policii. 
5. Kontaktují Vás přes telefon a mailovou schránku? Zeptejte se, kde Váš kontaktní údaj sehnali a jestli disponují Vaším souhlasem pro zasílání obchodního sdělení. V případě že souhlas nemají, hlaste jeho jednání na Úřad pro ochranu osobních údajů (www.uoou.cz). Během telefonních hovorů se k ničemu nezavazujte.
6. Odmítejte služby "za určitých podmínek zdarma" a nabízené dárky. Při vypovězení smlouvy ve lhůtě, kdy to energetický zákon umožňuje bez sankce, Vám prodejce či zprostředkovatel "dárky", zakoupené podle občanského zákoníku, zpoplatní.
7. Nikdy se nezavazujte k podpisu smlouvy, kterou ještě nemáte k dispozici. Nikdy do mobilního zařízení neříkejte žádnému prodejci "ANO", protože smlouvu lze uzavřít i telefonicky.
8. Nikdy nepodepisujte nic, co jste si důkladně nepročetli a úplně nepochopili. Nejprve se ptejte, čemu nerozumíte, poté se rozhodujte a až nakonec podepisujte.
9. Buďte aktivní, nebuďte pasivní. Případné spory s dodavatelem energie řešte od začátku a neodkládejte je.
10. Pamatujte si. Od smlouvy o dodávkách energií, která byla uzavřena mimo provozovnu držitele licence, lze bez jakýchkoliv sankcí odstoupit do 14 dní od uzavření smlouvy nebo ji vypovědět nejpozději do 15. dne od zahájení dodávek. 

Zdroj: Energetický regulační úřad

Zpracování osobních údajů

V sekci "Nejčastější otázky" naleznete informace o zpracování osobních údajů v rámci společnosti FPS s.r.o. na základě obecného nařízení o ochraně osobních údajů (GDPR).

Otázky a odpovědi

INFORMACE O ZPRACOVÁNÍ OSOBNÍCH ÚDAJŮ

Dovolujeme si Vám tímto způsobem poskytnout informace o Vašich právech souvisejících se zpracováváním Vašich osobních údajů správcem, kterým je FPS s.r.o..

Doporučujeme Vám, abyste si informace pečlivě přečetli. Udělali jsme vše pro to, aby byly co nejsrozumitelnější. Pokud by vám i přesto nebylo něco jasné, obraťte se na nás prosím přímo na níže uvedených kontaktech.

1. Kdo zpracovává Vaše osobní údaje?
Správcem osobních údajů, tedy osobou, která určuje účely a prostředky a rozhoduje o zpracování Vašich osobních údajů za výše uvedeným účelem, je:

FPS s.r.o.
IČO: 27128326
se sídlem Pod Harfou 938/40, 190 00 Praha 9 - Vysočany
Zapsána v Obchodním rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod spisovou značkou C 98394
telefon: 257 312 802
email: fps@fps-praha.cz

2. Jak a proč jsou Vaše osobní údaje zpracovávány?
Při zpracovávání osobních údajů se řídíme příslušnými právními předpisy, zejména obecným nařízením o ochraně osobních údajů („GDPR“) a zákonem o zpracování osobních údajů. Zpracovávání Vašich osobních údajů probíhá proto, abychom zajistili všechna naše i Vaše práva a povinnosti. Při zpracovávání Vašich osobních údajů za tímto účelem nedochází k automatizovanému rozhodování, ani profilování.

3. Které Vaše osobní údaje zpracováváme?
Zpracováváme pouze osobní údaje, které jsme získali přímo od Vás, za účelem splnění smlouvy nebo za účelem splnění právní povinnosti správce, a nebo ty, které jste nám poskytli na základě souhlasu za stanoveným účelem.

4. Jak chráníme Vaše osobní údaje?
Můžete si být naprosto jisti, že s Vašimi osobními údaji nakládáme s řádnou péčí a v souladu s platnými právními předpisy. Vaše osobní údaje chráníme v maximální možné míře, která odpovídá technické úrovni dostupných prostředků.

5. Jaká máte práva k Vašim osobním údajům?
Ve vztahu k Vašim osobním údajům, které zpracováváme, máte následující práva, která vůči nám jako správci můžete uplatnit:

· právo získat potvrzení o (ne)zpracovávání Vašich osobních údajů a na přístup k osobním údajům, které se Vás týkají a které zpracováváme;
· právo na opravu nebo doplnění Vašich osobních údajů, pokud jsou nepřesné nebo neúplné;
· právo na výmaz nebo omezení zpracovávání Vašich osobních údajů, pokud jsou splněny podmínky dané právními předpisy;
· právo vznést námitku proti zpracování osobních údajů, které se Vás týkají;
· právo na přenesení Vašich osobních údajů k jinému správci.

Svá práva můžete uplatnit písemným podáním doručeným na adresu naší společnosti nebo na email společnosti, jak je uvedeno v tomto informačním memorandu.
Vzhledem k tomu, že některé Vaše osobní údaje zpracováváme na základě Vašeho souhlasu, máte právo Váš souhlas se zpracováním takových osobních údajů kdykoliv odvolat.
Pokud se domníváte, že zpracování Vašich osobních údajů je v rozporu s právními předpisy, máte právo podat stížnost u dozorového úřadu, kterým je:

Úřad pro ochranu osobních údajů

IČO: 708 37 627

se sídlem Pplk. Sochora 27, 170 00 Praha 7

www: https://www.uoou.cz

Děkujeme a věříme, že výše uvedené údaje byly jasné a srozumitelné.

FPS s.r.o.

Co je tzv. „korekční koeficient“?

Korekční koeficient se použije v případě, kdy rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1m2 započtené podlahové plochy překročí u konečných spotřebitelů s měřením v zúčtovací jednotce hodnotu -20% / 100% oproti průměru zúčt. jednotky v daném období (viz vyhláška č. 269/2015 Sb.)

Který zákon či vyhláška upravuje rozúčtování tepla a teplé vody?

Rozúčtování tepla a teplé vody mezi konečné spotřebitele upravuje vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 269/2015 Sb., zákon č. 67/2013 Sb. a zákon č. 104/2015 Sb.

Nemohu být doma při prvním termínu odečtu poměrových měřidel.

Pokud nelze zpřístupnit byt v prvním (řádném) termínu odečtu, lze využít druhého (náhradního) termínu, který Vám bude vhozen formou výzvy do schránky. Nebudete-li doma ani v náhradním termínu, lze se domluvit s technikem na individuálním již placeném termínu, případně zaslat odečet (s uvedením jména, adresy, čísla bytu, výrobního čísla měřičů a stavů) e-mailem, faxem či poštou.

Jak postupovat v případě nefunkčnosti vodoměru?

Nefunkční nebo rozbitý vodoměr je nutné vždy nahlásit správní firmě, výboru SVJ či zástupcům BD nebo firmě FPS s.r.o., která provede kontrolu a případně výměnu vodoměru.

Jak rozeznám vodoměr na studenou a teplou vodu?

Vodoměr na studenou vodu má modré označení, vodoměr na teplou vodu červené označení.

Jak mohu provést samoodečet vodoměru?

K výrobnímu číslu vodoměru (je vytištěno nebo vyraženo přímo na vodoměru - většinou 6 až 8-mi místné) zapsat stav, který je v okénkách (případně na displeji) včetně desetinné čárky. Tento údaj v písemné formě předat správci objektu případně firmě provádějí rozúčtování tepla a vody.

Koupil jsem byt a potřebuji vystavit evidenční list s výší záloh na služby?

Kontaktujte správce (kontakty jsou uvedeny v domě případně Vám je sdělí předchozí majitel bytu) a předložte mu prosím následující kopie dokumentů

  • návrh na vklad do katastru (nebo již výpis z katastru, pokud změna proběhla)
  • první a poslední stránku kupní smlouvy
  • předávací protokol, kde jsou uvedeny stavy poměrových měřidel v bytě a datum předání bytu (tyto údaje jsou důležité pro vyhotovení vyúčtování)

Z čeho se skládají zálohy na služby, které hradím na účet SVJ?

Jednotlivý přehled položek je uveden na evidenčním listu, který obdržíte při jakékoliv změně (např. změna vlastníka, změna údajů, zvýšení/snížení záloh, apod.).

Specifikace položek

  • Výtah – servis výtahu, běžné opravy a revize, elektrická energie (v případě samostatného elektroměru)
  • El.en.společných prostor – osvětlení chodeb, vchodů a sklepů, výměna žárovek
  • Úklid – úklid vnitřních a venkovních společných prostor
  • Odvoz odpadu – poplatek za komunální služby
  • Správa – odměna správci za zajištění ekonomické a technické správy, vedení účetnictví, vyhotovení vyúčtování pro jednotlivé vlastníky
  • Vodné, stočné – záloha na jednotlivé byty účtovaná dle platných vyhlášek
  • Pojištění objektu – dle uzavřené pojistky pojištění domu
  • Ohřev TUV – náklady na ohřev teplé užitkové vody (teplo, které ohřívá studenou vodu)
  • Servis – havarijní servis, pravidelné revize, servis technologických zařízení v objektu, drobné opravy
  • Náklady na provoz SVJ – odměny členům výboru, poplatky a případné výdaje spojené s provozem
  • Teplo – náklad na dodávku tepla a náklady spojené se zajištěním dodávek tepla
  • Voda pro ohřev (TUV) – studená voda určená pro ohřev na teplou užitkovou vodu
  • Fond oprav – nezúčtovatelná (trvalá) záloha

Jakým způsobem mohu hradit zálohy na služby?

Ve většině případů se hradí zálohy na služby pravidelně měsíčně na účet SVJ, BD či obytného domu formou příkazu k úhradě (i trvalého). Dále je možno hradit zálohy formou SIPO (pokud SVJ či BD má zřízeno), složenkou, složením v hotovosti přímo na účet SVJ či BD, případně hotově v pokladně správce.

Vysvětlivky a informace k rozúčtování tepla, teplé vody a studené vody

Rádi bychom Vás podrobněji seznámili s rozúčtováním nákladů na vytápění, studenou a teplou vodu, které jste od nás obdrželi a vysvětlili Vám jeho jednotlivé body a způsob, jakým jsou tyto náklady rozúčtovány. Na začátek je však nutné upozornit, že každý objekt/subjekt může mít svá vlastní specifická pravidla. Zde jsme se snažili popsat alespoň základní všeobecné parametry, které vyplývají z platné legislativy.

Přehled zkratek námi používaných při rozúčtování:
SV - studená voda
TV - teplá voda
KOEFIC. - koeficient
ÚT - ústřední topení
RTN - rozdělovač topných nákladů
SMC - směrné číslo na osobu/rok
LS - loňská spotřeba
NO - neměřený odběr
NF - nefunkční
PRŮM - průměr

Co je to náklad na zúčtovací jednotku?
Náklad na zúčtovací jednotku je dům či blok, na který je dodavatelem fakturovaný celkový náklad za jednotlivá plnění spojený s užíváním jednotek a zadaný majitelem nebo správcem daného objektu. Plněním se rozumí dodávka tepla, teplé vody (TV), studené vody (SV). Základním podkladem pro rozúčtování jsou náklady na patě objektu.
Tyto náklady jsou rozděleny poměrově na jednotlivé byty dle ,,bytových měřidel“, jimiž se rozumí vodoměry, měřiče topných nákladů (kalorimetry na vstupu do bytových jednotek nebo měřiče na otopných tělesech). V případech, kdy tyto měřiče nejsou osazeny, používá se u rozúčtování tepla rozdělení dle plochy a u studené vody rozdělení dle počtu osob nebo dle směrných čísel. 
Dále jsou v rozúčtování uvedeny součty spotřeb bytů, příp. součty ploch, v zúčtovací jednotce a procentuální rozdělení nákladů. V případě neumožnění odečtu měřičů tepla instalovaných na radiátorech jsou náklady na ÚT stanoveny dopočtem. Tento náhradní výpočet se použije v případě nezpřístupnění bytové jednotky nebo v případě nefunkčních měřičů. 
Náklady na teplo a ohřev TV jsou děleny na: 
1) základní složku - dle podlahové plochy
2) spotřební složku – dle bytových měřidel

V případě, že nejsou v celém domě instalována bytová měřidla na studenou vodu, jsou náklady na SV rozděleny dle počtu osob nebo dle směrných čísel, případně dle plochy.

TEPLO základní složka 40-50%      spotřební složka 50-60%

Ohřev TV základní složka 30%            spotřební složka 70%

SV a TV (v m3) základní složka 0%              spotřební složka 100%

V případě, že nejsou v celém domě instalována bytová měřidla na teplou vodu, jsou náklady rozděleny dle platné legislativy nebo dle pravidel (stanov) společenství/bytového družstva.

Na základě zákona č. 67/2013 Sb. platného od 1. 1.2014 je možné, aby:
Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujednal s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. 
Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby dle platné legislativy, tzn. vyhlášky č. 372/2001 Sb.

Co je to náklad na byt/nebytový prostor?
Nákladem na byt se rozumí jednotlivé náklady, které se stanoví součinem spotřeby bytu, ceny za jednotku a nákladem na zúčtovací jednotku.

Odečet bytových měřičů (umístěno v dolní části vyúčtování) 
V tomto odstavci najdete údaje o výrobním čísle měřidla, období měření a stavu měřidla. U měřičů tepla (RTN) jsou uváděny dále také koeficienty polohy, přestupu a výkon daného tělesa. 
Vyúčtování se zpracovává dle vyhlášky 372/2001 Sb., zákon 67/2013, vyhlášky 120/2011 Sb., vyhlášky 194/2007 Sb., vyhláška 237/2014 Sb.

Je lepší čekat a spořit nebo si vzít úvěr?

Není tomu tak dávno, kdy se mě na sympoziu projektu Jak to dělají jinde zeptal jistý předseda jednoho společenství vlastníků: „Proč bychom si měli půjčovat peníze na rekonstrukci výtahu, když si na ni za několik let našetříme?“ Otázka mne přivedla k zamyšlení v obecné rovině, jak pracovat s penězi ve fondu na správu domu a pozemku ve společenstvích?

Standardně to funguje tak, že do fondu se přispívá dlouhé roky stejná částka a to nejnižší možná, protože obyvatelé domu většinou nejsou ochotni na svoje bydlení příliš přispívat. Pak nastane situace, kdy je potřeba jednorázově větší částka na opravu (a zde si dosaďte situace, které jistě znáte – opravu výtahu, kotelny, balkónů …), ať už havarijní nebo jen nezbytnou. Co teď? Chtít po vlastnících 10-20 tis. Kč, když doteď nechtěli nebo nemohli do fondu přispívat vyšší částkou?
Někdo může namítnout, že si přece mohou potřebné peníze půjčit! Média jsou plná „výhodných“ půjček bez ručitele pro studenty, důchodce, matky na mateřské, nezaměstnané. Většinou už známe ty smutné životní osudy spoluobčanů, kteří sedli na lep reklamním vějičkám a dostali se kvůli pár tisícovkám do dluhové pasti, která je mnohdy připravila i o bydlení.

Účelový úvěr pro potřeby SVJ a BD
V této situaci je nikoliv jediným, ale nejlepším řešením bankovní úvěr, který si vezme společenství vlastníků. Úrokové sazby jsou na nejnižší úrovni v historii (cca. 1,2 – 2,0% p. a.*),  banky poskytují společenstvím úvěry do 300 tis. Kč na bytovou jednotku bez zajištění se splatností až 20 let. Další výhody? Vlastník přispívá určenou částku do fondu na správu domu a pozemku (může být stejná jako dosud nebo mírně zvýšená). Banku nezajímá věk vlastníka či příjem, vzdělání, rodinný stav, atd. Jediná skutečně podstatná věc je dostatečný přísun peněz do fondu. Zde je dobré říci, že banka trvá na tom, aby se na splátku úvěru nečerpal veškerý příjem, který plyne do fondu. Standardně je potřeba, aby ve fondu zůstávala částka odpovídající nejméně 15 % výše fondu pro případ havárií. Ideálním řešením je, pokud je těchto 15 % navýšeno ještě o určitou sumu, která bude umístěna např. na spořicím účtu a bude tedy tzv. nedotknutelná. Společenství pak má jistotu, že bude schopno splácet úvěr bance i v případě, že bude třeba v domě provést okamžitou opravu.

Jak schválit přijetí úvěru?
Nový občanský zákoník a stanovy podle něj přijaté, vám dávají možnost přijmout rozhodnutí o zvýšení příspěvku do fondu na správu domu a pozemku, o přijetí bankovního úvěru i o jakékoliv opravě či pořízení nového zařízení prostou většinou hlasů na shromáždění za účasti nadpoloviční většiny hlasů v domě. K této informaci přidám radu – skutečně důležitá rozhodnutí nechte schválit nadpoloviční většinou všech hlasů. Je to demokratický způsob hlasování. Většina rozhodla, menšina akceptuje rozhodnutí.

Na co si dát pozor?
1. Délka splatnosti úvěru. Platí čím delší, tím nižší měsíční splátka. Současně platí čím delší, tím větší objem úroků zaplatíte. Nechte si zpracovat několik variant splatnosti a vyberte si pro vás nejvhodnější.
2. Výška úroku. Liší se podle délky fixace úrokové sazby. Nejčastěji se domy rozhodují mezi krátkodobou (do 5 let) a dlouhodobou fixací (až 15 let). Opět platí, že čím delší fixace, tí vyšší úrok.
3. Zajištění úvěru. Jak již bylo uvedeno, do 300 tis. Kč na byt poskytují banky úvěr bez zajištění. Každý vlastník ručí za závazek společenství do výše svého podílu na společných částech. Zde existuje riziko v případě neplatiče(-ů). Pokud někdo nepřispívá do fondu na správu domu (tím i na splátky úvěru), musí tuto částku za něj hradit ostatní vlastníci.
4. U bytového družstva ručí obvykle družstvo celým domem. To se projeví u jednotlivých bytů jako podíl na nesplaceném závazku, neboli dluh na bytě. To může být překážkou při prodeji družstevního podílu. Minimálně je třeba s touto částkou při prodeji počítat.

Závěr
Rozumné zadlužení se z důvodu zlepšení kvality bydlení je jedním z mála důvodů, proč se vůbec zadlužit. Investice, která sníží náklady na provoz domu, která zvýší bezpečnost provozu domu a v neposlední řadě přispěje svojí estetikou ke kultivaci projevu a mezilidských vztahů obecně, je skutečnou investicí do budoucna. Flikování nejhorších průšvihů na domě, havárií a bezpečnostních rizik vede pouze k rezignaci a beznaději na zlepšení stavu domu i jeho obyvatel.

Ať už bude vaše rozhodování jakékoliv, přejeme vám, co nejlepší bydlení s rozumnými sousedy.

* p. a. = roční úroková sazba

Ing. Vladislav Hrdlička
Pro náš dům, z.
s.

Zastupování vlastníků na základě plných mocí

Vážení zákazníci, vzhledem k častým dotazům si Vám dovolujeme poskytnout informaci, která se týká rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 29 Cdo 3399/2010 ze dne 23.5.2012), jehož plné znění je dostupné na internetových stránkách Nevyššího soudu ČR na adrese www.nssoud.cz.

V citovaném rozsudku se Nejvyšší soud ČR krom otázky neplatnosti shromáždění vlastníků jednotek zabýval také otázkou zastupování vlastníků jednotek na shromáždění vlastníků jednotek na základě plných mocí. Nejvyšší soud ČR se v předmětném rozsudku k této otázce vyjádřil zcela v rozporu s běžnou praxí, jež je akceptována širokou laickou i odbornou veřejností.
Nejvyšší soud ČR v předmětném rozsudku konstatoval, že „právo účastnit se shromáždění (jako jeho člen) a podílet se na jeho rozhodování o záležitostech souvisejících se správou domu je osobním právem vlastníka jednotky.“ A následně, že „jakkoliv lze hlasování na shromáždění považovat za právní úkon vlastníka jednotky, účast na shromáždění jako taková právním úkonem není.“
S ohledem na uvedená konstatování Nejvyšší soud ČR v předmětném rozsudku dovodil, že „ze zákona tudíž oprávnění vlastníka jednotky nechat se na shromáždění vlastníků jednotek zastoupit neplyne a závěr odvolacího soudu, podle něhož mohla M. M. udělit plnou moc k zastupování na shromáždění třetí osobě podle ustanovení § 31 odst. 1 obč. zák., tudíž správným není.“ Nicméně zastupování na základě plné moci zcela nevyloučil s tím, že „v souladu s ustanovením § 9 odst. 14 písm. d/ zákona o vlastnictví bytů mohou takové právo vlastníka jednotky založit stanovy společenství.“
Z výše uvedeného je patrno, že právní názor senátu Nejvyššího soudu ČR je takový, že právo účastnit se shromáždění vlastníků jednotek svědčí pouze vlastníku jednotky, a proto není možné zastupovat vlastníka jednotky na základě plné moci, ledaže by toto právo bylo zakotveno ve stanovách.
S ohledem na právní systém v ČR lze obecně konstatovat, že předmětný rozsudek není obecně právně závazný a je tedy možné dále postupovat dle dosavadní praxe. Při takovém postupu se však lze důvodně obávat, že v případě vzniku soudního sporu o platnost usnesení shromáždění vlastníků jednotek tímto vzroste riziko, že soud posoudí hlasy odevzdané na základě plné moci, nebo celé shromáždění za neplatné, se všemi důsledky z toho plynoucími (tedy např. vyslovení neplatnosti usnesení přijatých na schůzi shromáždění z důvodu neusnášeníschopnosti shromáždění). Stejně tak je ovšem možné, že pokud by se takový spor dostal v konečném důsledku (rozhodování o mimořádném opravném prostředku) až před Nejvyšší soud ČR, kde by o něm rozhodoval jiný senát než ten, který vydal předmětný rozsudek, mohl by o dané problematice rozhodnout jinak, tedy posoudit schůzi shromáždění, na které byli zastoupeni vlastníci na základě udělených plných mocí i bez nutnosti připuštění této možnosti ve stanovách SVJ, jako platnou.
Proto na základě výše uvedeného doporučujeme vlastníkům respektovat předmětný rozsudek a právní názor Nejvyššího soudu ČR a na nejbližším možném shromáždění projednat změnu stanov tak, aby tyto připouštěly zastoupení vlastníka jednotky na shromáždění vlastníků jednotek na základě plné moci. Připustit proběhnutí schůze shromáždění, resp. připustit účast vlastníků jednotek v zastoupení zmocněncem na základě udělené písemné plné moci bez níže uvedené změny stanov, doporučujeme pouze v případech, kdy by velice vysoká míra praktické potřeby uskutečnění takové schůze shromáždění odůvodňovala podstoupení výše popsaného rizika.
Vlastníkům tedy navrhujeme do svých stanov společenství vlastníků jednotek vložit následující text: „Vlastník se zúčastňuje schůze shromáždění vlastníků jednotek osobně anebo v zastoupení na základě písemné plné moci. Zástupcem vlastníka může být jak fyzická či právnická osoba, která je členem nebo společným členem tohoto společenství vlastníků jednotek, tak i fyzická či právnická osoba, která není členem tohoto společenství vlastníků jednotek.“ Plná moc slouží k zastupování vlastníka a k výkonu hlasovacích práv za vlastníka.

SVJ podle nového Občanského zákoníku od 1.1.2014

Nový občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014 (dále jen „NOZ“). Na SVJ se vztahuje § 3041 až § 3053 NOZ (přechodná ustanovení), tzn. že SVJ vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se podle § 3041 odst. 1 NOZ stávají dnem nabytí účinnosti NOZ (tj. dnem 1. ledna 2014) společenstvími vlastníků jednotek (SVJ) podle ustanovení NOZ, s tím, že ve smyslu § 3041 odst. 2 NOZ pozbývají ta ustanovení stanov SVJ, která odporují donucujícím (kogentním) ustanovením NOZ, závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ (tj. od tohoto dne nelze taková ustanovení stanov SVJ použít) a každé SVJ je povinno nejpozději do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ přizpůsobit stanovy nové právní úpravě SVJ v NOZ a doručit je veřejnému rejstříku, v němž je SVJ zapsáno (tj. doručit je příslušnému soudu, který povede rejstřík společenství). Zatím není jasné, který soud tento rejstřík povede a jak bude vypadat, protože do dnešního dne zákon o veřejných rejstřících nebyl přijat. SVJ podle NOZ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Pokud by název SVJ odporoval ustanovením NOZ (§ 132 a násl. NOZ o názvu právnické osoby obecně a dále § 1200 odst. 2 písm. a) NOZ o názvu SVJ), bylo by SVJ povinno přizpůsobit svůj název požadavkům NOZ do dvou let ode dne nabytí účinnosti NOZ. Nově tak v názvu SVJ musí být vždy obsaženo: „Společenství vlastníků jednotek“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo. Společenství vlastníků (SVJ) je právnická osoba, jejímž účelem je správa domu a pozemku. V současnosti vznikají SVJ ze zákona. Protože se v praxi ukázalo, že si vlastníci jednotek v domě vznik SVJ v řadě případů vůbec neuvědomují, nebo jsou k němu liknaví (ustavující schůzi svolávají po měsících či letech od vzniku SVJ), přistoupil k zákonodárce k odlišnému konceptu: Blokace převodů Od ledna 2014 bude SVJ vznikat založením a následně zápisem do rejstříku společenství vlastníků. Teprve tímto zápisem dojde ke vzniku SVJ. V domě s alespoň pěti jednotkami bude přitom vznik SVJ povinný. A právě zde nastane zásadní změna. Zákon bude vznik SVJ vynucovat blokací převodů vlastnických práv k jednotkám. Katastr nemovitostí tak nového vlastníka nezapíše, pokud nebude prokázán vznik SVJ zápisem v rejstříku společenství vlastníků. Nový občanský zákoník (NOZ) stanoví, že pokud nebylo SVJ založeno již dříve (například prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě), pak jej vlastníci založí v domě, kde je alespoň pět jednotek ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Založené společenství je nutno zapsat do rejstříku společenství vlastníků, neboť až zápisem dojde ke vzniku SVJ. Bez doložení vzniku SVJ (typicky předložením výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek) katastrální úřad nezapíše vlastnické právo k převáděné jednotce. Výjimkou bude pouze nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.

Od ledna 2014 zákon nepočítá se vzorovými stanovami vydávanými nařízením vlády (tak jako je tomu dnes), které by platily v případě, že se vlastníci nad jejich zněním neshodnou.

Nedojde-li ke vzniku SVJ, budou se na právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek uplatňovat obecná ustanovení o spoluvlastnictví, která jsou pro vlastníky méně komfortní, než je správa domu a pozemku společenstvím vlastníků. V tomto případě pak bude významnou nepříjemnost představovat zejména solidární odpovědnost vlastníků jednotek za dluhy související se správou společných prostor. Solidární odpovědnost znamená, že každý z vlastníků odpovídá za dluhy v plném rozsahu, jako by byl povinný sám. Výjimkou ze solidární odpovědnosti je dělená odpovědnost, která se však bude uplatňovat pouze v případě existence SVJ. Dělená odpovědnost spočívá na principu, že vlastníci jednotek ručí za dluhy SVJ „pouze“ v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Tato omezená odpovědnost ve srovnání s odpovědností solidární tak bude patrně vedle blokace převodů jednotek významným donucovaným prostředkem k založení SVJ. Lze navíc předpokládat, že vidina pouhé dílčí odpovědnosti bude motivovat k založení SVJ i ty vlastníky domů, které mají méně než pět jednotek a u kterých tak bude založení SVJ za účelem správy domu a pozemku ryze dobrovolné.

Práva a povinnosti vlastníků jednotek jsou upraveny v § 1175 až 1184 NOZ.
§ 1175
(1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
(2) Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.

§ 1176
Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.

§ 1177
(1) Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení.
(2) Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.

§ 1178
Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě.

§ 1179
Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

§ 1180
(1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

§ 1181
(1) Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.
(2) Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.

§ 1182
Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

§ 1183
(1) Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
(2) Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.

§ 1184
Na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.

Založení SVJ
Společenství vlastníků se založí schválením stanov – forma notářského zápisu. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.

Nutný obsah Stanov SVJ podle NOZ:

a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,

b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,

d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,

e) určení prvních členů statutárního orgánu,

f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,

g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Pod písm.a) až g) je uvedeno nezbytné náležitosti, které stanovy musí mít vždy, pak je možno ve stanovách samozřejmě upravovat i další otázky, možná ty, které jste v souvislosti s praxí poznaly, že je třeba ve stanovách řešit. Tyto další věci jen nesmí být v rozporu s právním pořádkem ČR.

Jak už jsem uvedla shora, pokud současné stanovy budou mít název SVJ takový, že nebude název obsahovat náležitosti podle výše uvedeného písm.a), platí lhůta 2 roky pro změnu, pro ostatní náležitosti b) až g) platí lhůta pro změnu stanov 3 roky. Vždy se to počítá od 1.1.2014. Nicméně i kdyby SVJ to změnilo až v roce např. 2016, tak ty stanovy v odporujících částech jsou neplatné a nemůže podle nich být postupováno a bude platit to, co bude v NOZ.

Vznik SVJ
SVJ vzniká až zápisem do veřejného rejstříku – uvedeno výše (zákon ještě není). Z toho důvodu se účetnictví povede až ode dne zápisu do veřejného rejstříku.

Orgány SVJ
Ponechává se současná úprava, tj. nejvyšší orgán je shromáždění. Statutárním orgánem je výbor, pokud stanovy neurčí, že statutárním orgánem je předseda SVJ. Orgánem se ale bude moci nově stát i nečlen SVJ, což doposud nebylo možné.

Shromáždění SVJ
Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.

Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Shromáždění svolává statutární orgán SVJ, tak aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.Do působnosti shromáždění patří

a) změna stanov,

b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,

d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,

e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

f) rozhodování

1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,

2. o změně účelu užívání domu nebo bytu,

3. o změně podlahové plochy bytu,

4. o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,

5. o změně podílu na společných částech,

6. o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,

7. o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

g) udělování předchozího souhlasu

1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,

4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,

h) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku,

i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,

i) rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Dále je přijat nový zákon č. 67/2013 Sb., který bude řešit počet osob je používán k rozúčtování služeb v mnoha SVJ. Nicméně upozorňuji na to, že NOZ zavádí další (odlišnou) definici počtu osob, která je neurčitá (pro neurčitost pojmu "domácnost"). Obě definice uvádíme dále, včetně dalšího nově zaváděného pojmu "bydliště". V současné době nemůžeme 100% říct, který pojem a definice bude platná, to ukáže buď až praxe nebo ještě nějaká novela před 31.12.2013 některého z těchto dvou zákonů.

• Osoby rozhodné pro rozúčtování služeb:

Podle § 2 zákona č. 67/2013 Sb. (o službách spojených s užíváním bytů) platí: "[O]sobami rozhodnými pro rozúčtování služeb [jsou]

1. nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo

2. vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období."

Podle této definice vlastník není kupodivu povinen nahlásit osoby, jimž přenechal byt do užívání na základě jiné než nájemní smlouvy: to je např. osoba oprávněná z věcného břemene ("výminkář"), a osoba, které přenechal byt do užívání smlouvou o bezúplatném užívání, o věcném plnění atd.

• Počet osob, které mají v bytě domácnost:

Tento pojem zavedl nový Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.). Pojem "domácnost" se v něm vyskytuje celkem 101krát, ale definován v zákonu není nijak. Podle § 1177 NOZ platí, že "vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce.".

Vlastník jednotky bude tedy povinen oznámit pouze ty osoby, u kterých jsou kumulativně splněny tři podmínky: (1) mají v bytě domácnost, přičemž se neví co to znamená, (2) zároveň v něm bydlí, (3) obě podmínky jsou splněny v souhrnu tři měsíce v kalendářním roce. Co znamená "bydlet v bytě" je pravděpodobně obsaženo v § 80 zákona č.89/2012 Sb., viz níže. Vlastník tedy není povinen nahlásit osobu která v bytě bydlí dlouhodobě, avšak nemá v něm "domácnost". Například přítelkyně vlastníka se dvěma dětmi, ubytovaní studenti, či deset ukrajinských dělníků v bytě.

•Bydliště: Pojem zavádí § 80 NOZ: "Člověk má bydliště v místě, kde se zdržuje s úmyslem žít tam s výhradou změny okolností trvale; takový úmysl může vyplývat z jeho prohlášení nebo z okolností případu. Uvádí-li člověk jako své bydliště jiné místo než své skutečné bydliště, může se každý dovolat i jeho skutečného bydliště. Proti tomu, kdo se v dobré víře dovolá uvedeného místa, nemůže člověk namítat, že má své skutečné bydliště v jiném místě. Nemá-li člověk bydliště, považuje se za ně místo, kde žije.". Ze znění zákona plyne, že k tomu, aby osoba měla bydliště v určitém bytě, musí být kumulativně splněny dva předpoklady: (1) člověk se zdržuje v daném místě, (2) má úmysl žít v tomto místě trvale. Nájemce se smlouvou na dobu určitou tedy nemá bydliště v bytě - nesplňuje podmínku trvalosti. Totéž platí pro studenta "na privátu", či pro dlouhodobou návštěvu, která nemá úmysl zůstat v bytě natrvalo.

Dále uvádíme pro úplnost různé definice počtu osob, jak se vyskytovaly a vyskytují v různých právních předpisech a ve stanovách mnoha SVJ.

• Počet osob nahlášený vlastníkem bytu:

To je asi jediný pojem, u něhož je nesporné co znamená. Co vlastník nahlásí podle své úvahy, to je platné. Bohužel to nelze nijak zkontrolovat.

• Počet osob žijících v bytě:Tento pojem používal zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník ve znění platném v letech 2006-2011. Příklad z judikatury: Pan J.M., který pouze dochází do bytu, navštěvuje nájemkyni a přespává u ní, není osobou, která žije v bytě. Proto není povinností nájemkyně jej nahlásit.

• Počet osob v bytě:

Tento pojem byl zaveden do zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník, a to novelou 188/2011 Sb. V textu zákona tím došlo k vypuštění slova "žijících". Není známo, co tato změna znamená, ani kdo je považován za takovou osobu. Podle § 689 odst. 3 uvedeného zákona je povinností nájemce ohlásit pronajímateli změnu v počtu osob v bytě "v případě, že lze mít za to, že tato změna potrvá déle než 2 měsíce".

• Počet osob žijících v bytě s vlastníkem:

Pojem je nedefinovaný a velice nevhodný, neboť je roven nule v případě, kdy vlastník byt neužívá, ale jiné osoby jej užívají. Pokud např. vlastník byt pronajímá, nebo jej přenechal příbuznému.

Pro účely převodů jednotek z vlastnictví bytových družstev (BD) se bude i nadále po 1.1. 2014 rozlišovat, zda

a) byty převádí BD vzniklé před 1.1.1992 (před účinností stávajícího obchodního zákoníku), tj. dřívější stavební bytové družstvo (SBD) nebo lidové bytové družstvo (LBD) a jejich právní nástupci (např. BD vzniklá vyčleněním ze stávajících SBD nebo LBD podle § 29 ZOVB), při současném dalším rozlišení, zda jde o dřívější SBD nebo jde o dřívější LBD, anebo,

b) byty převádí BD vzniklé až po 1.1. 1992 (zejména jde o BD vzniklá za účelem koupě domu od obcí v rámci tzv. privatizace obecního bytového fondu, ale také za účelem výstavby, apod.).

Toto rozlišení je nezbytné i po 1.1. 2014 z toho důvodu, že zvláštní ustanovení dosavadního zákona o vlastnictví bytů (ZOVB) o převodech bytů bytových družstev (§ 23 a násl. ZOVB, s výjimkou § 23 odst.1 vztahujícího se na všechna BD), se vztahují výlučně na SBD a LBD, tedy na bytová družstva vzniklá před 1.1. 1992, která prošla transformací, nikoliv na BD vzniklá a dále vznikající po 1.lednu 1992.

1.Zjednodušeně řečeno v případě BD vzniklých a dále vznikajících po 1.1. 1992 (v běžné praxi někdy označovaných jako „nová BD“) se bude po 1.lednu 2014 postupovat při převodu vlastnického práva k družstevnímu bytu podle ustanovení nového občanského zákoníku (NOZ) o bytovém spoluvlastnictví, za použití přechodných ustanovení v § 3063 NOZ (přičemž na zákonnou úpravu v NOZ bude navazovat prováděcí právní předpis, který podrobněji upraví některé záležitosti týkající se správy domu- ten ale ten ještě není.

To se bude týkat (půjde však spíše o výjimky) také převodů družstevních bytů, které by případně družstvo typu SBD výjimečně pořídilo mimo rámec předpisů o družstevní bytové výstavbě (naposledy byla tímto předpisem vyhláška č. 136/1985 Sb., ve znění pozdějších předpisů), ať by je pořídilo v době před r. 1992 nebo po roce 1992, a dále družstevních bytů LBD, pokud nevzniklo právo člena na převod bytu před 1.lednem 2014 (podáním výzvy do 30. 6. 1995, nebo „dobrovolným“ rozhodnutím LBD učiněným před 1.lednem 2014 o převodu v případě, kdy výzva člena nebyla podána).

2. Jinak tomu bude u převodů družstevních bytů, které družstva typu SBD vystavěla se státní pomocí podle dřívějších předpisů o družstevní bytové výstavbě (jak uvedeno shora naposledy to byla vyhláška č. 136/1985 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

Dosud se tyto družstevní byty převádějí podle zvláštních ustanovení § 23 odst.2 a násl. ZOVB, kde jsou také zahrnuta ustanovení týkající se splacení zvýhodněných úvěrůposkytnutých podle předpisů o družstevní bytové výstavbě, které připadají na převáděné byty a záležitosti dalšího trvání úvěrové smlouvy, spolu s dalšími souvisejícími záležitostmi.

Tato stávající ustanovení ZOVB (§ 23 odst.2 a násl. ZOVB) však nebyla převzata do NOZ, ani do jeho přechodných ustanovení.

V současné době připravuje návrh zvláštního zákona, který upraví zvláštní podmínky pro některé převody bytů pořízených družstvy typu SBD se státní pomocí podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (naposledy vyhláška č. 136/1985 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

Tento zvláštní zákon má upravit také související záležitosti týkající se splacení úvěrů poskytnutých v rámci předpisů o družstevní bytové výstavbě a další související záležitosti s těmito převody spojené, dosud upravované ve zvláštních ustanoveních § 23 odst.2 a násl. ZOVB. (Zvláštní zákon se bude týkat také převodů skupinových rodinných domů z vlastnictví SBD a bytů pořízených družstvy typu SBD formou nástaveb a vestaveb do cizích budov s finanční pomocí státu podle předpisů o družstevní bytové výstavbě, )

Tento zvláštní zákon se však bude vztahovat na uvedené převody uskutečňované po 1.1. 2014 jen v případě, kdy oprávněnému členovi nevzniklo právo na převod bytu (v domě pořízeném se státní pomocí podle předpisů o družstevní bytové výstavbě) do vlastnictví před účinností NOZ (v důsledku toho, že člen nepodal včas výzvu, ani členská schůze BD před 1.lednem 2014 nerozhodla o převodu do vlastnictví člena v případě, kdy člen výzvu nepodal). Podobně to bude platit pro převody skupinových rodinných domů pořízených SBD s podporou státu v rámci družstevní bytové výstavby (které však nejsou ani podle ZOVB nejsou povinné), o jejichž převodu rozhodne družstvo až po 1.1. 2014, a také pro převody bytů „v nástavbách a vestavbách“ o jejichž převodu rozhodne vlastník domu až po 1.1. 2014.

Naproti tomu v případě, kdy před 1.lednem 2014 vzniklo oprávněnému členovi družstva typu SBD právo na převod bytu pořízeného se státní pomocí (v rámci předpisů o družstevní bytové výstavbě) do vlastnictví (člen podal včas výzvu podle § 23 ost.2 ZOVB nejpozději do 30. 6. 1995 nebo členská schůze schválila před 1.lednem 2014 převod takového bytu, byť oprávněný člen nepodal výzvu), a k samotnému převodu dojde až po 1.lednu 2014, bude se –na základě přechodného ustanovení § 3028 NOZ - postupovat podle dosavadních právních předpisů, tedy podle § 23 odst.2 a násl. stávajícího ZOVB.

A.Pokud jde o samotné rozhodování v bytových družstvech o těchto převodech členům-nájemcům po 1.lednu 2014, bylo by vhodné je ve stanovách zařadit do působnosti členské schůze, protože v ustanoveních o družstvu v novém zákoně o obchodních společnostech a družstvech (KorpZ), účinném od 1.1.2014, není v působnosti členské schůze toto rozhodování uvedeno; v § 751 odst.1 a 2 jsou pouze obsažena výslovná omezení pro případ, kdy by BD chtělo převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo k pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím na jiné osoby než členy BD-nájemce.)

B. Dosavadní absolutní ochrana nájemce-člena BD, fyzické osoby proti převodu bytu na jinou osobu (dosud v § 23 odst.1 stávajícího ZOVB) nejen zůstává v NOZ v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví zachována, nýbrž se rozšiřuje v § 1188 NOZ.

Rozšíření této absolutní ochrany se v § 1188 NOZ týká nejen bytových družstev, nýbrž jakýchkoliv právnických osob, jestliže nájemcem této jednotky je člen nebo společník právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovitosti, v níž se jednotka nachází; platí to i v případě, že se na pořízení podílel právní předchůdce společníka či člena právnické osoby.Přitom absolutní ochrana podle NOZ se bude vztahovat nejen na členy či společníky- fyzické osoby, nýbrž také na členy či společníky-právnické osoby; bude se vztahovat nejen na byty, nýbrž také na nebytové prostory jako jednotky.

Jinak závěrem sdělujeme, že dle posledních zpráv by ČSSD měla ještě žádat ve Sněmovně o další odložení účinnosti NOZ, takže je možné, že od 1.1.2014 ještě NOZ platit nebude.

Rovněž se v současné době diskutuje i už novela NOZ v tom smyslu, že by dosavadní zákon o vlastnictví bytů měl zůstat použitelný v některých případech na SVJ a bytové jednotky pro některé případy i po 1.1.2014. Taktéž v současné době neexistují ještě všechny prováděcí předpisy řešící problematiku SVJ, tento rozbor je jen z toho, co v současné době je, proto od 1.1.2014 se může ještě něco změnit nebo dokonce se posune účinnost NOZ o další rok.

Úprava Stanov SVJ

V letošním roce 2016 musí dle NOZ SVJ upravit své Stanovy.  Pomineme-li skutečnost, že s tím souvisí pro SVJ i spousta nákladů na právníky, notáře, kolky atd., tak je to vhodná příležitost, jak Stanovy upravit do podoby, která bude pro SVJ vyhovující a pomůže odstranit některé v minulosti těžko řešitelné situace. Nové Stanovy by měly samozřejmě obsahovat správný název – s uvedením adresy SVJ, aby nedocházelo k záměně názvu a rozhodně je nutné odstranit různé „květnaté“ názvy z oblasti poezie, které jsou občas k vidění.  V oblasti práce s dlužníky doporučujeme určitě doplnit článek, kdy je splatnost pravidelných plateb na provoz domu a stanovit poplatky z prodlení.  Ve Stanovách můžete stanovit finanční výši, do které může Výbor SVJ samostatně rozhodovat. Ve Stanovách si upravte rozhodování per-rollam, tzn. korespondenční hlasování mimo schůzi Shromáždění (korespondenčně, elektronicky, atd.). Za zmínku určitě stojí zjednodušení mechanismu ke svolávání schůze Shromáždění – vývěskou v domě, oznámení do poštovní schránky, uveřejnění na www stránkách, rozeslání e-maily. V současnosti je snaha upustit od doporučeného obesílání vlastníků, které je zdlouhavé a nákladné. Součástí Stanov může být i Domovní řád, kde si nastavíte pravidla chování a soužití v SVJ, vč. nastavení sankcí za opakovaně „nepřizpůsobivé“ chování.